Решение о строительстве принимается не на чертежах, а когда вы смотрите
на участок и считаете экономику. Ошибки на этой стадии — самые дорогие.
Земля и право
Регламентирующие документы должны позволять складское строительство. ПЗЗ определяют виды разрешенного строительства, высоту и процент застройки. Санитарные и охранные зоны могут «резать» пятно или блокировать стройку. Красные линии и сервитуты «замораживают» часть участка.
Транспорт
Склад живёт логистическими потоками. Важно: связь с магистралями, ширина подъездов, радиусы разворота, буферная зона для очереди. Лучше съездить и посмотреть реально.
Технические условия
ТУ — это проверка, есть ли мощность в сетях. Электричество, вода, канализация, газ. Если мощности нет — это дорогостоящие инфрастуктурные мероприятия за годы и миллионы. До покупки запрашиваем предварительные ТУ и стоимость присоединения.
Эскизный проект
Когда участок проверен, делаем ЭП: генплан, планировки, ТЭП, смету, очерёдность строительства. На выходе — «строим/не строим» и цифры для решения. ЭП стоит в разы меньше полного проектирования.
Типичные ошибки
Купили землю без проверки ВРИ — строить нельзя. Не проверили охранные зоны — половина участка под ограничением или запретом. Поверили про «электричество рядом» — подстанция исчерпана, новая 50 млн. Не учли транспорт — фуры не имеют возможности разворачиваться.
