Классы складских зданий: как выбрать правильный формат
За 14 лет собрали опыт в складской недвижимости — от небольших объектов до комплексов в десятки тысяч квадратов. Ниже — показательные примеры: задача, решение, результат для инвестора.
ОТ КЛАССА СКЛАДА ЗАВИСИТ
ТИП АРЕНДАТОРА — Определяет, кто будет готов снимать ваш объект и на каких условиях
СКОРОСТЬ ЗАПОЛНЕНИЯ — Влияет на срок выхода на целевую заполняемость и стабильность потока
ДОХОДНОСТЬ АКТИВА — Формирует арендную ставку и окупаемость на горизонте 5-10 лет
КЛАССЫ D И C: КОГДА РЕШАЕТ БЮДЖЕТ
Минимальная инфраструктура, простая оболочка, базовое отопление или его отсутствие. Склады под непритязательные грузы: стройматериалы, металл, мебель, текстиль. Сильная экономия на инженерии и полу автоматически сужает круг арендаторов. Если закладываете C, имеет смысл предусмотреть возможность выхода в уровень B.
КЛАСС B/B+: МАССОВЫЙ РАБОЧИЙ ФОРМАТ
База для большинства региональных проектов: высота 6–8 м, стандартная инженерия, охрана, пожарка. Стабильный спрос со стороны производителей, оптовиков, региональных сетей. При высоте около 6 м склад заметно проигрывает по плотности хранения. При 8 м и продуманных погрузочных зонах (уровень B+) объект удобнее для современной логистики и интереснее более широкому кругу арендаторов.
КЛАСС A: ГДЕ НАЧИНАЕТСЯ СЕРЬЁЗНАЯ ЛОГИСТИКА
Высота 10–12 м, продуманная сетка колонн, ровный пол, автоматика, стабильный климат. Формат для федеральных операторов, крупных дистрибьюторов, онлайн-ритейла. CAPEX выше, но за счёт высоты на той же площади размещается значительно больше паллетомест. Для высоких оборотов это выгоднее, чем «дешёвый, но низкий» B, поэтому ставка и окупаемость выше.
Рынок для этого сегмента предъявляет понятный набор требований к высоте, шагу колонн, полу и инженерии. Объекты, которые им соответствуют, попадают в шорт-листы крупных арендаторов, остальные остаются в более простом сегменте.
КЛАССЫ A+ И A++: АВТОМАТИЗАЦИЯ И КРУПНЫЕ ФОРМАТЫ
Высота от 13 м, усиленная инженерия, автономные системы, сверхплоский пол под робототехнику. Формат для маркетплейсов, крупных 3PL и автоматизированных комплексов от 50 000 м². Ключевые параметры (колонны, пол, инженерия) привязываются к модели склада и уровню автоматизации уже на уровне концепции и техзадания оператора.
LIGHT INDUSTRIAL: СКЛАД + ПРОИЗВОДСТВО
Блоки 500–2 000 м², где под одной крышей склад, лёгкое производство, офис, иногда шоурум. Усиленное электроснабжение, близость к городу, гибкая планировка. Формат для мебельщиков, упаковки, дарксторов, небольших производств. Внимание к потокам людей, сырья и готовой продукции здесь критично: от планировки зависит скорость процессов и себестоимость операций.
КАК ВЫБИРАТЬ КЛАСС ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ
крупный оператор с высокими оборотами и жёсткими SLA — класс A и выше: CAPEX выше, но плотность хранения и арендная премия это компенсируют;
региональный проект с местными производителями и дистрибьюторами — класс B/B+, с разумной высотой и нормальным полом;
жёсткий бюджет и непритязательные грузы — класс C, но с заложенными опциями «повышения класса» при развитии проекта.
Класс склада — это всегда про стратегию выхода: под кого строим и какой уровень доходности хотим получить на горизонте проекта.